о журнале текущий номерархив |
сделать стартовой | добавить в избранное |
|
Обвалится ли рынок недвижимости в России из-за Центробанка?Главная / Аналитика / Обвалится ли рынок недвижимости в России из-за Центробанка? / Судя по последним заявлениям и совещаниям банковского сообщества, Центробанк России в последнее время ставит своей целью избавление банков от непрофильных активов, к которым относятся значительная часть закладной недвижимости, перешедшая банкам в период кризиса. Это естественно, т. к. наличие такого навеса, висящего мертвым грузом на балансах банков с докризисной оценкой, грозит всей банковской системе России.А это может стать толчком к обвалу рынка недвижимости. И если банки поступят так, как хочет этого центральный банк то вполне возможно, что 1 января 2012 года полностью обвалится рынок недвижимости. Непрофильные активы - довольно популярная тема на рынке. Разговоры том, как и по какой цене, банкиры сбывают "непрошенное" наследство, такое как: "недострой", магазины, мясокомбинаты, оборудование и т.д., всегда вызывали интерес. Однако при этом кредитные организации не спешат раскрывать все свои карты. И как только речь заходит о конкретных цифрах большинство из них отмахиваются дежурными фразами типа "их объём значительно сократился" или "вскоре избавимся". По-видимому, таким образом, банки не только хотят угодить своему регулятору, но и опасаются снижение своих показателей в своей отчетности. Центральный банк не устраивает тот факт, что крупные банкиры как какие-то барахольщики вцепились в наследство, свалившееся им на голову, и даже и не думают от него избавляться. Длительное время ЦБ грозил банкирам, что обяжет их создавать огромные резервы по таким активам. В 2010 году в мае месяце Банк России определил объём непрофильных активов. Они составили 2 трлн. рублей, при этом 70% из них составила недвижимость. В это время Алексей Симановский (начальник департамента банковского регулирования и надзора ЦБ) предложил ввести размер дисконта по данному наследству. Согласно проекту Симановского, для активов, которые не реализовались в течение года, дисконт составит 20%, если же они не реализуются в течение двух лет - то дисконт будет 50%, а если активы находятся в собственности у банка в течение трёх и более лет, то их вообще можно отдать даром. Но в итоге Центральный Банк России всё-таки смягчил подход к тем, кто не желает расставаться со своим наследством. Из проекта ЦБ, который регулирует формирование резервов по земле на балансе, недвижимости и вложениям в паевые инвестиционные фонды, следует то, что непрофильные активы, находящиеся на балансе банка более года, потребуют резервацию в размере 10 процентов стоимости актива. По непрофильным активам, состоящим на балансе более двух лет, стоимость резервации составит 20% стоимости самого актива, более 4-х лет - от 50%, а больше пяти лет - 75%. В итоге сумма, которая понадобится банкам на резервы, составит от 70 млрд. рублей (по подсчётам ЦБ). Непрофильные активы с мая 2010 года уменьшились до 7,7 - 1,5 триллионов рублей. Симановский заявил, что эта сумма не столь велика для банков и, помимо этого, руководство ЦБ считает, что за оставшиеся девять месяцев у банков есть время и возможность избавиться от непрофильных активов. Аналитики в сфере финансов одобряют решение Центробанка России. Владимир Брагин (директор по анализу рынка финансов и экономики УК "Альфа-капитал") уверен, что в данной ситуации ЦБ заботится о том, чтобы неликвидные активы, которые искажают показатели балансов банков, не скапливались, т.к. в случае финансовых неурядиц они могут сильно потянуть их на дно. Навстречу банкам в этой ситуации идут даже парламентарии. Недавно в Госдуму внесли законопроект, который снизит налогообложение для кредитных организаций. 170 статья Налогового кодекса должна будет претерпеть изменения. Предполагается, что начислять налог банки будут не на полную стоимость имущества, которое находится в залоге, а лишь на разницу между стоимостью его получения и продажи. Напомним, что раньше кредитные организации уже платили НДС именно таким способом, но с 2009 года правила изменились. А теперь депутат Госдумы Анатолий Аксаков (председатель Ассоциации региональных банков) предлагает вернуть прошлую схему, тем самым уменьшить расходы кредитной организации. Однако, по мнению экспертов, такие новшества в нормативах вряд ли будут способствовать масштабной распродаже банками их непрофильных активов. Центральный банк сильно ошибается, оценивая доставшееся банкам наследство. По статистике регулятора, количество активов банковской системы - 34 трлн. рублей. Это значит, что 0,7 - 1,5 трлн. рублей непрофильных активов банков составляют лишь 2 - 5 % от всех активов системы. Но по подсчётам Ильи Морозовского (председатель банка "АБ Финанс") непрофильные активы составляют 10-15% от общих активов. В рублях это выходит 3,4 - 5,1 триллиона. Но это только по официальным данным, а в реальности эта цифра будет еще выше. Насколько выше, можно только догадываться, т.к. практически вся банковская система подаёт информацию в более оптимистичном виде, чем она есть на самом деле. Но, тем не менее, в последнее время можно отметить небольшую тенденцию банков к постепенному избавлению от непрофильных активов. Тот факт, что непрофильных активов в реальности больше, чем в декларациях ЦБ еще не повод для паники. Сам Банк России отмечает, что приемлемым уровнем "непрофиля" в общей массе активов можно считать 20%. Стоит заметить, что ни один из опрошенных экспертов не считает, что реальный его объём превысил эту цифру. Но быстрыми темпами избавляться по бросовым ценам от этих активов банки не станут. Только в случае "чрезвычайных" обстоятельств уже во всей мировой финансовой системы, например, резкого падения рынка углеводородов. Вероятнее всего, что они будут продолжать ими управлять либо упакуют в ПИФы. Эти два способа работы с данными активами самые распространённые на сегодняшний день. Некоторые из банков специально для работы с такими проектами создали специализированные подконтрольные управления. Такие структуры имеются у многих крупных банков. Например, у "ВТБ" это "ВТБ-Девелопмент". А "Альфа Групп" разработала структуру "Альфа проблемные активы", которой продаёт свои проблемные кредиты по справедливой цене. После чего уже эта организация их реструктурирует, получая в итоге заложенные активы, которыми впоследствии и управляет. Данная схема не несёт в себе ничего предосудительного, но реальные продажи земли на рынке недвижимости таким крупным кредиторам, как "Сбер" или "ВТБ" могут привести к значительному спаду цен на эти активы. При этом если управляющая организация сможет достроить какие-либо перспективные проекты, то впоследствии она сможет реализовать их по гораздо большей цене. Например "Внешэкономбанк", выкупивший "Глобэкс" вместе с его непрофильными активами на 3 миллиарда рублей, в будущем сможет их продать на 1 - 2 миллиарда рублей дороже, ведь ситуация на рынке пока и в перспективе остается сильно волатильной. Более мелкие банки в период кризиса решали проблемы с непрофильными активами немного иным способом. Они привлекали частных управляющих. В 2009 году широко практиковалась передача доставшейся банку собственности в ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды). В результате такой операции на балансе банка были не активы, а ценные бумаги, под залог которых можно было даже привлекать кредиты через сделки РЕПО. Но это длилось не долго, так как ЦБ быстро понял, в чём суть такого сотрудничества между банками и неизвестными управляющими. Известный ПИФ не очень выгоден для банков. В него сложно вложить активы по стоимости, которую хотят банки. В таком случае гораздо выгоднее для банка создать свой собственный паевой инвестиционный фонд и обеспечить его непрофильными активами с необходимой стоимостью. По словам главы департамента финансовой стабильности Центрального Банка РФ Владимира Чистюхина, банки расчищают свои балансы путём вывода кредитов в ЗПИФы и обнуления их резервов. Такие действия банков абсолютно не устраивали регулятора. Поэтому ЦБ принял решение издать рекомендации по сохранности резервов на потери по ссудам, передаваемым в кредитные фонды. Чистюхин пояснил, что суть ужесточения в том, что если основную часть имущественного фонда составляют передаваемые кредиты, то оценка получаемого пая должна зависеть от оценки рисков по данным ссудам. На сегодняшний день банкиры официально заявляют, что уже избавляются от непрофильных активов. Зам. начальника управления по связи с инвесторами "Промсвязьбанка" Ирина Белькова заявила, что у них мало залогов, которые пришли на баланс кредитной организации. А что касательно инвестиций в ПИФы, то их основная часть является краткосрочной, а, кроме того, они включены в программу отчётности по МСФО в категории "В наличии для продажи". А это подразумевает то, что они должны реализоваться через год с момента приобретения. Эти инвестиции производились в период ликвидности, при этом их первая часть уже была реализована в начале 2011 года. Поэтому на сегодняшний день компания не видят рисков значительного увеличения резервов по имеющимся непрофильным активам. Агентство по страхованию вкладов начало неспешную распродажу пришедшего им имущества еще осенью 2010 года. По подсчётам осенью 2010 года у компании было активов на 154 млрд. рублей, а в конце года общая стоимость непрофильных активов этой компании составила 94 млрд. рублей. Зам главного директора АСВ планирует, полностью избавится от непрофильных активов за 3 - 4 года. Людмила Лебедева (президент Первого республиканского банка) считает, что мы сможем выйти на относительно нормальный уровень непрофильных активов у банков только через 3 - 4 года и то, только в том случае, если в экономике не случится очередной коллапс. Но если предположить, что все банки последуют совету ЦБ и избавятся от всех непрофильных активов, находящихся у них в собственности, то как раз в таком то сценарии и будет настоящий коллапс: сначала на рынке недвижимости, а потом и во всей экономике. По словам Владимира Яхонтова управляющего партнера "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость", в случае такого поворота событий финансовая система будет обескровлена. Но банкиры конечно же не пойдут на такие шаги. Вот и "играют" с регулятором по сути в "кошки-мышки". Это не в их интересах. Они достаточно долго повышали стоимость своих активов, чтобы теперь продать их за бесценок. Ведь как мы выяснили в данной статье - большое количество объектов на рынке поспособствует снижению цен, а такая тактика совсем не вписывается в планы финансовых институтов. Поэтому владельцы недвижимости могут быть уверены в надёжности своих инвестиций, и спать спокойно. Обвал этого рынка в России случится еще не скоро. Отдел аналитики и экспертных оценок портала Зем.Ру (www.zem.ru) вернуться к списку 
|
Участие журнала в деловых мероприятиях 
|
  
|
|
 |
|
 |
Телефон: +7 (903) 501-65-84 (мн.) Горячая линия: +7 (495) 783-92-10 |
