Инвестируем в недвижимость за рубежом? Осторожно, махинации!

Главная / Аналитика / Инвестируем в недвижимость за рубежом? Осторожно, махинации! /

Любая из данных схем в юридическом плане безупречна и решение суда будет на пользу мошенника, а не вас. Чтобы не попасть в их сети, предлагаем вам с ними ознакомиться. Пять схем можно отнести к инвестиционным махинациям, а пять проявляются при оформлении сделки.

Первыми мы рассмотрим те, которые напрямую связаны с процессом инвестирования.

Схема №1. Эта схема является самой старой из всех существующих схем махинации, но, тем не менее, чрезвычайно действенной. Люди и сегодня легко доверяются мошенникам, которые ее используют. Называется она – обратный выкуп и состоит в том, что людям предлагают инвестировать в недвижимость с гарантией последующего выкупа в том случае, если они не смогут реализовать ее за определенный срок. Застройщик уверяет инвесторов, что в таком случае он выкупит дома или квартиры по ценам, которые 1,5 или даже в целых 2 раза выше рыночных. В реальности, все будет в точности наоборот. Продавая вам недвижимость, которая изначально является неликвидной, он впоследствии откажется от своих обязательств на абсолютно законных основаниях.

Схема №2. Она заключается в том, что управляющая компания дает гарантии на аренду. Вы вкладываете средства, застройщик возводит объект недвижимости и в этот момент схема мошенников проявляется во всей красе. Подписав контракт на строительство с застройщиком, а договор на управление - со специальной компанией, вы совершаете огромную ошибку. Гарантии оказываются фикцией. Сама управляющая компания, в зависимости от того, насколько наглыми оказались мошенники, либо просто исчезает, либо продолжает работать, находя других простаков. Добиться от нее чего-либо нереально. Возместить вам потраченные средства она не сможет, так как сама обладает практически нулевым бюджетом и собственной стоимостью. Застройщик вообще оказывается беленьким и пушистеньким, так как свою часть работы выполнил в полной мере. Требовать что-то от управляющей компании вы вообще не имеете права, так как договор на постройку недвижимости и решение вопросов последующей аренды, должен был подписываться с застройщиком и по закону именно он должен нанимать такую компанию. Но вы уже составили два отдельных договора, и теперь закон будет работать именно против вас!

Схема №3. Могут утверждать, что доходность составит 7% и более. Но, на самом деле забывают объяснить, что такое возможно только при наилучшем раскладе сил. Реально же доход составит не более 2%.

Схема №4. В данном случае, вас будут уверять, что доход от аренды будет до 10 процентов за год. И опять же “забывают” сказать, что “до 10%” – это от 1% и до 10%. И наиболее вероятно, что главным тут будет именно ДО. Т.е. 10% - максимум, который, скорее всего, не будет достигнут. Схема похожа на №3.

Схема №5. На нашем рынке она еще не появилась, но скоро стоит ждать и ее. Застройщик берет кредит в банке, где требуют, чтобы, к примеру, 10-20% квартир были гарантированно проданы. Он находит людей, согласных купить СЕГОДНЯ у него этот процент квартир за, скажем, 80 тыс. $. Взамен, он дает гарантии продать ваши квартиры после постройки дома первыми, но уже по 100 тыс. $. В реальности, ваши квартиры будут проданы последними и по цене, ниже гарантированной.

Теперь о ловушках в контракте.

Ловушка №1. Существует возможность, что ваш договор о возврате недвижимости управляющей компанией не будет содержать пункт о том, в каком виде она должна возвращать вашу собственность. К примеру, может потребоваться капитальный ремонт.

Ловушка №2. Контракт может быть юридически идеальным. Но если застройщик получил кредит за счет того, что сдал землю, на которой строит недвижимость, в залог и впоследствии стал банкротом, вы лишитесь всего. Банк по закону получает все права на свою землю и то, что на ней находится.

Ловушка №3. Управляющая компания может сдавать вашу недвижимость в группе с другими объектами. В так называемом, пуле. Если ваша доходность 10%, а у других членов меньше, то доходы делят на всех в равной степени, и вы получите меньше, “поделившись” с другими.

Ловушка №4. Контракт вам могут предоставить на вашем родном языке с переводом, к примеру,  на английский. Это неверно. Контракт необходимо составлять только на государственном, иначе суд его просто не примет к рассмотрению.

Ловушка №5. Вам могут предложить объект с развитой инфраструктурой по цене такого, у которого ее вообще нет. Но тут важно, чтобы данная инфраструктура уже была сдана в аренду и по счетам за расходы парикмахерской, бильярдной и т.д. платили не вы. Иначе счет может достигать астрономических цифр.

Статью подготовил Отдел аналитики и экспертных оценок портала Зем.Ру (www.zem.ru)