Новый рекорд сделок по жилью в столице оставлен позади. Но есть большое «но»...

Главная / Аналитика / Новый рекорд сделок по жилью в столице оставлен позади. Но есть большое «но»... /

Всеобщие ожидания относительно апрельского роста купли-продажи жилой недвижимости в Москве оправдались. Был установлен новый рекорд – 9256 сделок. До этого преодолеть девятитысячный рубеж столичному рынку недвижимости удавалось лишь 2 раза – в декабре прошлого года и также в декабре 2007, когда кризис еще ничто не предвещало.

Данные Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) говорят о неуклонном росте количества договоров купли-продажи на протяжении первых четырех месяцев 2011 года. Если в январе было заключено 4 400 сделок, то в феврале уже 6 200, марте – 7 400, а апрель показал новый рекорд в 9 256 договоров продажи жилого фонда.

В процентном рост составил апрельских продаж относительно марта составил 24%, превышение февральских показателей составило 48% и январских — 107%!

Такой длительной активности на рынке жилья в Москве не наблюдалось даже в 2007 докризисном году!

Тенденции к прорыву наметились вероятно еще в 2010 году, когда в апреле рост продаж недвижимости составил 90% относительно 2009 года, оказавшегося провальным для риелторов, на 37% превысив показатели 2008 и на 54% - 2007 годов. Рубеж в 9000 договоров купли-продажи за месяц был преодолен в декабре 2007 года с показателем – 10 148 и декабре 2010 года составив 9 619 сделок.

Цифры говорят о восстановлении позиций покупателей и продавцов, а при сохранении тенденции к концу года количество сделок может вырасти до 12 000 в месяц.

У наших экспертов есть мнение, что сильный рост продолжится минимум до середины лета, а зависит он от роста цен на нефть, количества и цены предложения зарубежной недвижимости в России, т.к. европейские эксперты прогнозируют с лета значительное подорожание недвижимости в Европе из-за падения доверия к рынкам "Старого света", обесценения активов на фондовых рынках и сырьевых рынках и нарастании инфляции, данные по которой вчера, например, привели инвесторов в шок — 4,5% за апрель.

Такое развитие, несомненно, переключит внимание части российских инвесторов на отечественный рынок. Тогда тенденция роста в стране продолжится, но не такими как в Европе темпами из-за монетарной политики нашего Центробанка, который в рамках, так называемой политики «каренси боард» и борьбы с инфляцией, способствует укреплению рубля.

А вот следующая тенденция для многих экспертов стала неожиданностью. Статистическими органами отмечено увеличение количество сделок с привлечением ипотеки. Общее число их составило 2 088. Из них 1 685 – ипотека в силу закона (недвижимость находится в залоге с момента регистрации на нее прав) и 403 – ипотека в силу договора (в качестве залога берется уже имеющееся недвижимое имущество).

Общее число ипотечных сделок в сравнении с первым весеннем месяцем показало рост в 6,8%, а количество сделок в силу договора сократилось на 4,5%.

Рубеж в 2000 ипотечных сделок был преодолен еще в марте 2010, но апрель 2011 установил новый рекорд!

В долевом строительстве также есть небольшие сдвиги, хотя рост происходит с откатами назад по принципу «два шага вперед, один назад». В январе отмечено 82 регистрации, в феврале – 377, марте – 306, апреле 407.

Сами участники рынка недвижимости столицы оценивают неоднозначно повышенный ажиотаж. Есть мнения, что это лишь результат отложенного спроса. Некоторые считают, что причина в не успевших подняться ценах на квартиры. Не стоит забывать и о сезонности рынка жилья, пик которой еще не наступил, а значит, нам предстоят еще новые рекорды, по крайней мере до конца лета. Но почему до конца лета.

Описанные тенденции лишь одна сторона общего глобального макроэкономического процесса, в котором существует экономика России. Другая сторона заключается в том, что рынку недвижимости, как и всей экономике, остро не хватает стабильности!

Мы уже говорили выше, что рынок будет расти, пока есть рост нефтяных котировок в мире, т. е. приток нефтяных денег в нынешнем объеме сохранится. Нет, катастрофических событий на рынке нефти нам ожидать не стоит. Скорее всего,  страна «справится» в том смысле, что поступления от экспорта нефти у нас останутся довольно значительные.

Но основные проблемы российской экономики и российского бюджета сегодня состоят не в том, что нам категорически необходимы нефтяные деньги. Главная проблема в том, что структура нашей экономики требует все больше и больше закупок по импорту и вмешательства государства. И сегодня  политика ЦБ по укреплению рубля, противодействующая инфляции по импорту,  с другой стороны приводит к резкому понижению рентабельности в большинстве секторов экономики с дешевеющим импортом. Практически вся экономика становится неконкуретноспособной и окончательное разрушение, устаревших в технологическом плане секторов, особенно в рамках процесса вступления в ВТО, становится вопросом лишь времени.

А это означает, что для сохранения стабильности, нам нужен постоянный рост цен на нефть. А вот этого, к сожалению, точно ожидать не стоит.К тому же, структурный кризис не позволяет это сделать без изменения модели экономики. А это уже другие, на первый взгляд, казалось бы не относящиеся к рассматриваемой тематике, вопросы.

Примечание. Для специалистов необходимо дать пояснение к слову «структурный» в предыдущих предложениях. Оно имеет вполне понятный смысл: структура входящих и выходящих отраслевых потоков в экономике долгое время, как и сейчас, была такова, что она не может сохраниться без существенного искусственного (государственного) вмешательства. В данном случае ярко стало проявляться нарушение межотраслевых балансов, который мы все наблюдали – одни отрасли разрушались (их большинство), другие стагнировали или, используя еще советский потенциал, развивались, но только экстенсивно. К сожалению, под влиянием возобладавшей крайне либеральной экономической школы в последнее время, вообще понятие межотраслевых балансов было исключено из лексикона официальных макроэконимистов. Будем надеяться, пока…

Поэтому эксперты портала в ближайший месяц подготовят уточненный среднесрочный прогноз рынков недвижимости и земли до конца года, как части макроэкономического процесса всей страны.

Главный редактор и руководитель отдела аналитики и экспертных оценок портала Зем.Ру (www.zem.ru)

 Статью подготовил Ларионов Дмитрий Владимирович